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ARNAQUES À LA COPROPRIÉTÉ (II)

mercredi 6 août 2008, par Philippe Lheureux

L’assemblée générale de copropriété est le seul moyen légal que les copropriétaires ont pour décider de la gestion de leur patrimoine commun. Elle doit être convoquée au moins une fois par an par le syndic ou, à défaut, par le Président du conseil syndical.

Toutes les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires (art. 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Son organisation et son déroulement obéissent à des règles et des formalités bien précises qu’édictent la loi de 1965 et son décret de 1967. Des modifications ont aussi récemment été apportées par la loi SRU.

L’assemblée annuelle obligatoire approuve les comptes de l’année écoulée ainsi que le budget prévisionnel. Elle peut aussi donner le quitus au syndic pour sa gestion, élire le conseil syndical et le syndic.

Pendant cette assemblée, des décisions peuvent être prises concernant les contrats et les travaux mais également s’appliquer à la vente de parties communes, la modification du règlement de copropriété, l’engagement de procédures judiciaires etc.

C’est donc l’organe décisionnel de la copropriété !

Nous allons voir comment les syndics s’y prennent pour en prendre le contrôle.

Il est interdit au syndic de présider une assemblée générale.

La loi n’autorise pas un syndic à être Président de séance, certes, mais une fois le président élu, le syndic préside trop souvent à sa place en animant de fait le débat entre les copropriétaires.

En orientant les débats à la place du vrai Président de séance, les syndics ont un avantage certain pour minimiser leurs erreurs de gestion, proposer des contrats ou faire voter des travaux sur lesquels ils toucheront un bon pourcentage à ne rien faire ou presque.

La prise de contrôle des débats par le syndic est une clause d’annulation de l’assemblée générale... encore faut-il en apporter la preuve.

La gestion des votes

La loi n’autorise pas non plus les syndics à être scrutateurs mais une fois les scrutateurs élus, ils gèrent la liste des présents et les votes à leur place, grâce à leurs systèmes de vote informatique et sans aucun contrôle possible du logiciel par les scrutateurs.

Encore une phase de l’assemblée sous leur contrôle...

Le procès-verbal

Le compte-rendu de l’assemblée générale donne lieu à un procès-verbal. Il s’agit d’un document obligatoire et le non respect de cette formalité peut entraîner la nullité de l’assemblée générale (TGI Paris 23 avril 1975).

Le procès-verbal est établi par le secrétaire de séance (généralement le syndic, à moins que l’assemblée générale n’en décide autrement).

La loi dit :
"Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil".
(Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - article 11).

La loi autorise donc les syndics à être secrétaires de séance par défaut, mais pas à rédiger le procès-verbal après l’assemblée générale. Celui-ci doit être signé en fin d’assemblée par le Président et les scrutateurs, et non un ou un mois et demi plus tard.

On a ainsi vu des syndics "oublier" de mentionner les réserves faites par certains copropriétaires lors des différents votes et fournir un PV qui, au final, ne reflète pas les véritables décisions prises.
Et la loi n’est pas du coté du copropriétaire floué :
Seuls les absents et ceux qui ont voté CONTRE une résolution ont deux mois pour la contester devant les tribunaux, ce qui signifie que celui qui a voté POUR grâce à une réserve qui n’apparaît plus n’a aucun droit.


Et tout ça est possible grâce à qui ? Uniquement grâce aux copropriétaires qui les laissent faire. Le laxisme des copropriétaires est en grande partie responsable de la main mise et de la dérive des syndics.

Un bon conseil

Le Président préside et le syndic ne parle que lorsqu’on lui demande de parler !
Les scrutateurs vérifient la liste des présents et les votes, à l’ancienne, ou bien en surveillant le syndic qui joue avec son ordinateur portable.
Enfin, le syndic ne doit jamais être désigné secrétaire de séance afin d’éviter que la rédaction du PV oublie certains points génants pour lui.
En résumé, évitez de faire entrer le loup dans la bergerie...


Image extraite du site http://www.loubet.fr/

Tant que les copropriétaires n’appliqueront pas ces règles toutes simples, les copropriétés resteront à la merci des syndics et les charges augmenteront sans cesse.

Pour aller plus loin

- Arnaques à la copropriété (I)

- L’assemblée générale

- La répression des fraudes épingle les syndics de copropriété

- Enquête sur les syndics

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